Changement d'usage et commercialité

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Reglementation

Les locations courte durée, notamment via Airbnb, sont strictement encadrées à Paris et Lyon pour protéger le parc locatif résidentiel et garantir l'accès au logement.

À Paris, les propriétaires doivent déclarer leur activité et obtenir un numéro d’enregistrement. La location d'une résidence principale est limitée à 120 nuits par an. La location de résidences secondaires impose quant à elle une compensation et un changement d'usage et de destination de l'appartement.

À Lyon, des règles similaires s’appliquent, incluant la limitation à 120 nuits par an pour les résidences principales et une autorisation préalable pour les résidences secondaires dans les zones tendues, comme le Vieux-Lyon. Une carte de régulation identifie les secteurs où les locations sont plus strictement encadrées.

Dans les deux villes, les plateformes comme Airbnb doivent bloquer les annonces dépassant les 120 jours pour les biens non autorisés. Les sanctions pour non-respect des règles sont dissuasives.

Ces réglementations visent à limiter l’impact des locations courte durée sur le marché immobilier, mais elles complexifient les démarches pour les propriétaires.

Les conciergeries et intermediaire sont également tenus de respecter les règles imposés par le legislateur concernant la location courte durée et le meublée touristique. En effet, la loi Le Meur, adoptée en novembre 2024, renforce la réglementation des meublés de tourisme en France, notamment en avec des amendes sanctionnant les intermédiaires et conciergeries en cas d'infraction.

Changement d'usage, commercialité et compensation

Le changement d’usage est un cadre réglementaire visant à préserver le parc de logements dans les zones urbaines tendues, notamment les grandes villes comme Paris et Lyon. Ce dispositif, régi par l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), encadre strictement la transformation de logements en locaux à usage commercial, touristique ou professionnel, avec des règles de compensation complexes.

Qu’est-ce que le changement d’usage ?

Le changement d’usage consiste à modifier la destination initiale d’un logement pour un autre usage, comme des bureaux, des commerces ou des meublés touristiques. Il s’applique principalement dans les villes de plus de 200 000 habitants et les départements d’Île-de-France. Cette modification est soumise à une autorisation préalable délivrée par la mairie de la commune.

Dans le cadre des locations meublées touristiques, cette réglementation vise à limiter l’impact de l’explosion des offres de courte durée (Airbnb, etc.) sur le marché résidentiel et l’augmentation des prix immobiliers.

Le principe de compensation

Pour obtenir une autorisation de changement d’usage, le propriétaire doit compenser la perte de logements en créant une surface équivalente de logements dans la même zone. Deux formes principales de compensation existent :

Remettre à l’habitation un local non résidentiel (bureau, commerce, etc.)
Acheter une « commercialité », c’est-à-dire des droits issus d’un local converti de commercial en résidentiel

La compensation est soumise à des règles strictes : les surfaces concernées doivent être équivalentes en qualité, taille et localisation. À Paris, par exemple, des coefficients spécifiques s’appliquent dans certains quartiers. Dans les zones hyper-renforcées, une compensation de 3 m² de logement est requise pour chaque m² transformé en usage touristique.

Cas où le changement d’usage est obligatoire

Le changement d’usage s’impose dans trois cas principaux :

Lorsque l’on souhaite louer sa résidence principale en meublé touristique plus de 120 jours par an
Pour toute location touristique dans une résidence secondaire
Pour transformer un logement en bureaux ou local commercial

Sanctions en cas de non-respect

Les infractions au régime de changement d’usage sont lourdement sanctionnées. Les contrevenants risquent :

Une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 euros
L’obligation de restituer les locaux à leur usage d’habitation initial sous peine d’une astreinte quotidienne pouvant atteindre 1 000 euros par m², voire 5 000 euros en cas de récidive

Une brigade dédiée surveille les infractions dans les villes comme Paris.

Les démarches administratives

Le processus de changement d’usage est complexe et comporte plusieurs étapes :

Vérification du règlement de copropriété pour s’assurer qu’il permet ce type d’activité.
Recherche de la compensation nécessaire (local commercial transformé en logement).
Constitution et dépôt du dossier auprès de la mairie.
Visite des locaux concernés et étude approfondie par les services municipaux.
Validation finale après réalisation des travaux nécessaires (DAACT)

Partenariat

Soveico assiste les propriétaires dans la gestion des démarches de changement d’usage et de compensation. Leur expertise inclut la recherche de locaux de compensation et la gestion administrative des dossiers, permettant aux propriétaires d’optimiser leur patrimoine tout en respectant les règles.

Grâce à notre partenaire Soveico, Cosykey garantit d'offrir à ses clients un accompagnement expert dans les démarches de changement d’usage et de compensation, garantissant une conformité optimale et une valorisation efficace de leur patrimoine immobilier.