Cambio de uso y comercialidad
Benefíciese de nuestra experiencia y permítanos acompañarle en sus trámites de cambio de uso y búsqueda de compensación.
Reglamentación
Los alquileres de corta duración, especialmente a través de Airbnb, están estrictamente regulados en París y Lyon para proteger el parque de viviendas residenciales y garantizar el acceso a la vivienda.
En París, los propietarios deben declarar su actividad y obtener un número de registro. El alquiler de una residencia principal está limitado a 120 noches al año. Por otro lado, el alquiler de residencias secundarias requiere una compensación y un cambio de uso y destino del apartamento.
En Lyon, se aplican reglas similares, incluyendo la limitación a 120 noches al año para residencias principales y la necesidad de una autorización previa para residencias secundarias en áreas de alta demanda, como el Vieux-Lyon. Un mapa de regulación identifica los sectores donde los alquileres están más estrictamente controlados.
En ambas ciudades, las plataformas como Airbnb deben bloquear los anuncios que superen los 120 días para propiedades no autorizadas. Las sanciones por incumplimiento de las reglas son contundentes.
Estas regulaciones buscan limitar el impacto de los alquileres de corta duración en el mercado inmobiliario, pero complican los trámites para los propietarios.
Los servicios de conserjería y los intermediarios también están obligados a cumplir con las reglas impuestas por el legislador en cuanto a los alquileres de corta duración y los alojamientos turísticos. De hecho, la Ley Le Meur, adoptada en noviembre de 2024, refuerza la regulación de los alojamientos turísticos en Francia, introduciendo multas para intermediarios y servicios de conserjería en caso de infracción.
Cambio de uso, comercialidad y compensación
El cambio de uso: un marco normativo para preservar las viviendas en zonas urbanas tensionadas
El cambio de uso es un marco regulatorio diseñado para proteger el parque de viviendas en zonas urbanas tensionadas, especialmente en grandes ciudades como París y Lyon. Este mecanismo, regido por el artículo L.631-7 del Código de la Construcción y la Vivienda (CCH), regula estrictamente la transformación de viviendas en locales comerciales, turísticos o profesionales, con reglas de compensación complejas.
¿Qué es el cambio de uso?
El cambio de uso implica modificar la función original de una vivienda para otro uso, como oficinas, comercios o alojamientos turísticos. Se aplica principalmente en ciudades con más de 200,000 habitantes y en los departamentos de Île-de-France. Esta modificación requiere una autorización previa otorgada por el ayuntamiento correspondiente.
En el caso de los alquileres de viviendas amuebladas para turistas, esta normativa busca limitar el impacto de la explosión de las ofertas de corta duración (Airbnb, etc.) en el mercado residencial y el aumento de los precios inmobiliarios.
El principio de compensación
Para obtener una autorización de cambio de uso, el propietario debe compensar la pérdida de viviendas creando una superficie equivalente de viviendas en la misma zona. Existen dos formas principales de compensación:
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Reconvertir un local no residencial (oficina, comercio, etc.) en vivienda
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Comprar “derechos comerciales”, que implican convertir un local comercial en residencial
La compensación está sujeta a reglas estrictas: las superficies involucradas deben ser equivalentes en calidad, tamaño y ubicación. Por ejemplo, en París, se aplican coeficientes específicos en ciertos barrios. En zonas altamente reguladas, se exige una compensación de 3 m² de vivienda por cada 1 m² convertido a uso turístico.
Casos donde el cambio de uso es obligatorio
El cambio de uso es obligatorio en tres casos principales:
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Cuando se desea alquilar la residencia principal como alojamiento turístico amueblado por más de 120 días al año.
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Para cualquier alquiler turístico en una residencia secundaria.
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Para transformar una vivienda en oficina o local comercial.
Sanciones por incumplimiento
Las infracciones al régimen de cambio de uso están fuertemente penalizadas. Los infractores se enfrentan a:
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Una multa de hasta 50,000 euros.
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La obligación de devolver los locales a su uso residencial original bajo pena de una sanción diaria de hasta 1,000 euros por m², o incluso 5,000 euros en caso de reincidencia.
Un equipo especial supervisa las infracciones en ciudades como París.
Los trámites administrativos
El proceso de cambio de uso es complejo e incluye varias etapas:
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Verificación del reglamento de la copropiedad para asegurarse de que permita esta actividad.
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Búsqueda de la compensación necesaria (conversión de un local comercial en vivienda).
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Preparación y presentación del expediente ante el ayuntamiento.
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Inspección de los locales involucrados y análisis detallado por parte de los servicios municipales.
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Validación final tras la realización de las obras necesarias (DAACT).
Colaboración
Soveico asiste a los propietarios en la gestión de los trámites de cambio de uso y compensación. Su experiencia incluye la búsqueda de locales para compensación y la gestión administrativa de los expedientes, lo que permite a los propietarios optimizar su patrimonio respetando las normativas.
Gracias a nuestro socio Soveico, Cosykey garantiza ofrecer a sus clientes un acompañamiento experto en los trámites de cambio de uso y compensación, asegurando una conformidad óptima y una valorización eficaz de su patrimonio inmobiliario.
