Ley de Finanzas 2025 en Francia: ¿Qué medidas afectan a los alquileres de Airbnb?

La Ley de Finanzas para 2025 ha introducido nuevas regulaciones destinadas a controlar mejor los alquileres amueblados de corta duración, como los ofrecidos en plataformas como Airbnb. Estas medidas, a menudo denominadas "ley anti-Airbnb", responden a una creciente demanda de reequilibrar el mercado de alquiler en áreas de alta demanda, donde el auge de los alquileres de corta duración ha contribuido a una escasez de viviendas a largo plazo. Aquí tienes un resumen completo de las principales disposiciones y sus implicaciones para los propietarios.

1. Reducción de beneficios fiscales

Una de las medidas clave de esta ley es la reducción de los beneficios fiscales para los alquileres de corta duración, con el objetivo de limitar su atractivo financiero en comparación con los contratos de alquiler a largo plazo.

Nuevo régimen fiscal

Según información del Ministerio de Economía, la deducción fiscal fija bajo el régimen micro-BIC (Beneficios Industriales y Comerciales) se ha modificado de la siguiente manera:

• Para los alojamientos turísticos no clasificados, la deducción se reduce del 50% al 30%, con un límite de ingresos anuales fijado en 15.000 euros.

• Para los alojamientos turísticos clasificados y las casas rurales, la deducción se reduce del 71% al 50%, con un límite aumentado a 77.700 euros.

Estos cambios tienen como objetivo alentar a los propietarios a reconsiderar sus estrategias de alquiler, equilibrando los beneficios financieros de los alquileres de corta duración con los de los contratos tradicionales.

Impacto esperado

Según un informe de la Dirección General de Finanzas Públicas (DGFiP), estos ajustes fiscales podrían provocar una disminución significativa en el número de alquileres turísticos no clasificados, al tiempo que alientan a los propietarios a cumplir con los criterios de clasificación oficial para beneficiarse de una deducción más favorable.

2. Diagnóstico de Rendimiento Energético (DPE) obligatorio

La ley ahora requiere que los propietarios de alquileres turísticos incluyan un Diagnóstico de Rendimiento Energético (DPE) en su documentación de alquiler.

¿Por qué un DPE?

• Hasta ahora, el DPE era obligatorio para los alquileres a largo plazo pero estaba excluido de los alquileres turísticos. Esta medida alinea las obligaciones entre estos dos tipos de alquiler.

• El objetivo también es medioambiental: incentivar la renovación de propiedades energéticamente ineficientes.

Consecuencias para los propietarios

• Las propiedades calificadas como F o G (consideradas "coladores energéticos") podrían prohibirse para alquileres de corta duración en el futuro, como ya está previsto para los alquileres a largo plazo.

• Cumplir con esta medida podría representar un costo significativo para los propietarios de propiedades antiguas.

3. Reducción de la duración máxima de alquiler

Residencias principales

La ley mantiene el límite de 120 días por año para alquilar una residencia principal, pero permite a los municipios reducir este umbral a 90 días en áreas de alta demanda.

Residencias secundarias

Para las residencias secundarias, los propietarios deben solicitar una autorización de cambio de uso, a menudo vinculada a medidas de compensación (ver más abajo).

Sanciones reforzadas

Las plataformas de alquiler como Airbnb también están afectadas. Deben verificar que las propiedades listadas cumplan con estos límites, bajo pena de sanciones administrativas y financieras.

4. Compensación y cambio de uso

En ciudades importantes como París, Lyon o Burdeos, donde la presión del alquiler es alta, la compensación y el cambio de uso son herramientas clave para regular los alquileres turísticos.

¿Qué es la compensación?

La compensación requiere que los propietarios conviertan una superficie equivalente utilizada para alquileres turísticos en vivienda tradicional. Por ejemplo:

• En París, cada metro cuadrado dedicado a alquileres de corta duración debe compensarse transformando otro espacio (por ejemplo, oficinas o comercios) en vivienda residencial.

• En algunos barrios, la regla es más estricta: 2 metros cuadrados deben compensarse por cada 1 metro cuadrado convertido.

Procedimientos para el cambio de uso

1. Declaración en el Ayuntamiento: Cualquier cambio de uso (de residencial a comercial) debe ser aprobado por las autoridades locales.

2. Obtención de autorización: Esta puede ser temporal o permanente, a menudo condicionada a la compensación.

3. Supervisión regular: Los municipios realizan inspecciones para garantizar el cumplimiento de las autorizaciones otorgadas.

Sanciones por incumplimiento

Los propietarios que no cumplan con estas obligaciones pueden enfrentarse a sanciones, incluidas:

• Multas de hasta 50.000 euros.

• Una prohibición de listar la propiedad en plataformas de alquiler.

5. Regulaciones locales reforzadas

Enfoque en París

• París es una de las ciudades más estrictas. Más allá de la compensación, las autoridades monitorean activamente las listas para garantizar el cumplimiento de las duraciones máximas de alquiler y los números de registro obligatorios.

• Según la Ciudad de París, se realizan cerca de 300 inspecciones cada mes, con sanciones sistemáticas por incumplimiento.

Otras ciudades importantes

• Lyon, Burdeos, Marsella: Estas ciudades han adoptado reglas similares, incluidos los requisitos de registro y los límites de duración del alquiler.

• Áreas turísticas: Las estaciones costeras y de montaña adaptan estas reglas a sus contextos específicos, especialmente para preservar el acceso a la vivienda de los trabajadores temporales.

Con las disposiciones introducidas por la Ley de Finanzas 2025, el gobierno francés pretende recuperar el control sobre el mercado de alquileres de corta duración. Si bien estas reformas prometen reequilibrar la oferta de viviendas, también plantean preocupaciones entre los propietarios y las plataformas, que deberán adaptar sus prácticas para evitar sanciones severas.

Para los propietarios, una comprensión precisa de las obligaciones fiscales y regulatorias se vuelve esencial. En cuanto a los viajeros, estas medidas podrían resultar en una oferta más limitada o incluso precios más altos, especialmente en las principales ciudades.

Estos ajustes marcan otro paso en la regulación de un sector en auge, y podrían seguir medidas adicionales si persisten las tensiones en el mercado de alquileres.