Loi de finances 2025 : quelles mesures contre les locations Airbnb ?

La loi de finances pour 2025 a introduit de nouvelles réglementations visant à mieux encadrer les locations meublées de courte durée, comme celles pratiquées via des plateformes telles qu'Airbnb. Ces mesures, souvent qualifiées de "loi anti-Airbnb", répondent à une demande croissante de rééquilibrer le marché locatif dans les zones tendues, où l'essor des meublés touristiques a contribué à une raréfaction des logements disponibles à long terme. Voici un tour d’horizon complet des principales dispositions et leurs implications pour les propriétaires.

1. Réduction des avantages fiscaux

L'une des mesures phares de cette loi est la réduction des avantages fiscaux pour les locations de courte durée, afin de limiter leur attractivité financière par rapport à la location longue durée.

Nouveau régime fiscal

Selon les informations disponibles (source : Ministère de l'Économie), l'abattement forfaitaire applicable dans le cadre du régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) a été modifié comme suit :

• Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de recettes annuelles fixé à 15 000 euros.

• Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, l'abattement est réduit de 71 % à 50 %, avec un plafond élevé à 77 700 euros.

Ces modifications visent à inciter les propriétaires à reconsidérer leur stratégie locative, en équilibrant les avantages financiers des locations de courte durée par rapport à ceux des baux classiques.

Impact attendu

Selon un rapport de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), ces ajustements fiscaux pourraient entraîner une baisse significative du nombre de meublés touristiques non classés, tout en encourageant les propriétaires à se conformer aux critères de classement officiel pour bénéficier d’un abattement plus favorable.

2. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) obligatoire

La loi impose désormais aux propriétaires de meublés touristiques d’inclure un diagnostic de performance énergétique (DPE) dans leur dossier locatif.

Pourquoi un DPE ?

• Le DPE était jusqu’à présent obligatoire pour les locations longues durées mais exclu des meublés touristiques. Avec cette mesure, le législateur entend aligner les obligations entre ces deux types de location.

• L’objectif est également environnemental : inciter à la rénovation des biens énergétiquement inefficaces.

Conséquences pour les propriétaires

• Les logements classés F ou G (considérés comme des "passoires thermiques") pourraient être interdits à la location de courte durée à l’avenir, comme c’est déjà prévu pour la location longue durée.

• La mise en conformité pourrait représenter un coût significatif pour les propriétaires de biens anciens.

3. Durée maximale de location réduite

Résidences principales

La loi maintient la limite de 120 jours par an pour la location d'une résidence principale, mais elle offre aux communes la possibilité de réduire ce seuil à 90 jours dans les zones tendues.

Résidences secondaires

Pour les résidences secondaires, les propriétaires doivent demander une autorisation de changement d’usage, souvent associée à des mesures de compensation (voir ci-après).

Sanctions renforcées

Les plateformes de location comme Airbnb sont également concernées. Elles doivent vérifier que les propriétés listées respectent ces limites, sous peine de sanctions administratives et financières.

4. Compensation et changement d’usage

Dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, où la pression locative est forte, la compensation et le changement d’usage sont des outils clés pour encadrer les locations touristiques.

Qu’est-ce que la compensation ?

La compensation oblige les propriétaires à transformer une surface équivalente à celle utilisée pour une location touristique en logement classique. Par exemple :

• À Paris, chaque mètre carré destiné à une location courte durée doit être compensé par la transformation d’un autre local (ex. bureaux ou commerce) en logement résidentiel.

• Dans certains quartiers, la règle est renforcée : il faut compenser 2 mètres carrés pour 1 mètre carré transformé.

Procédures pour le changement d’usage

1. Déclaration à la mairie : Toute transformation d’usage (passage d’un logement à un usage commercial) doit être validée par les autorités locales.

2. Obtention de l’autorisation : Celle-ci peut être temporaire ou permanente, souvent conditionnée à la compensation.

3. Contrôle régulier : Les mairies effectuent des contrôles pour s'assurer du respect des autorisations accordées.

Sanctions pour non-conformité

Les propriétaires ne respectant pas ces obligations peuvent faire l’objet de sanctions, notamment :

• Des amendes pouvant atteindre 50 000 euros.

• Une interdiction de publication de l’annonce sur les plateformes.

5. Réglementations locales renforcées

Focus sur Paris

• Paris est l’une des villes les plus strictes. Outre la compensation, les autorités surveillent activement les annonces pour s'assurer qu'elles respectent les durées maximales et les numéros d'enregistrement obligatoires.

Autres grandes villes

• Lyon, Bordeaux, Marseille : Ces villes ont adopté des règles similaires, avec des obligations d’enregistrement et des plafonds de durée de location.

• Zones touristiques : Les stations balnéaires et de montagne adaptent ces règles à leur contexte spécifique, notamment pour préserver l’accès au logement des travailleurs saisonniers.

Avec les dispositions introduites par la loi de finances 2025, le gouvernement français entend reprendre le contrôle sur le marché des locations courtes durées. Si ces réformes promettent de rééquilibrer l'offre locative, elles soulèvent également des inquiétudes chez les propriétaires et les plateformes, qui devront adapter leurs pratiques.

Pour les propriétaires, une connaissance précise des obligations fiscales et réglementaires devient indispensable. Quant aux voyageurs, ces mesures pourraient se traduire par une offre plus restreinte, voire des prix en hausse, notamment dans les grandes villes.

Ces ajustements marquent une étape supplémentaire dans la régulation d’un secteur en pleine expansion, et d’autres mesures pourraient suivre si les tensions sur le marché locatif persistent.